Жилищные споры

Отношения и споры, связанные с жилой недвижимостью (далее - жильём), регламентируются большим кругом Законов: Жилищным Кодексом РФ, Гражданским Кодексом РФ, Градостроительным Кодексом, Законами РФ, Субъектов Федерации и пр., а в случаях вопросов, связанных с брачными, семейными отношениями и с учётом норм Семейного Кодекса РФ.

Собственно, «жилищный спор» это разновидность конфликтных ситуаций, связанных с владением, распоряжением (приобретением, отчуждением, дарением, арендой и пр.), использованием жилья между собственником, владельцем жилья и иными лицами, это могут быть родственники, бывшие супруги, дети, сожители, соседи, арендодатели и квартиросъёмщики, незаконные и законные владельцы жилья, застройщики, управляющие компании, Гос и муниципальные органы и организации, ремонтники и т.д., и т.п.

В среднем по России, ежегодно количество споров связанных с жильём из общего количества дел рассматриваемых судами составляет около 12 %.

Самые распространённые жилищные споры:

• - Признание добросовестным приобретателем, приобретение права собственности вследствие давности владения;
• - Принудительное вселение / выселение в / из жилья;
• - Снятие с регистрационного учёта / признание приобретшим право пользование жилым помещением;
• - Определение порядка оплаты, порядка пользования жильём;
• - Раздел квартир, домов, коттеджей, определении доли каждого из совладельцев при разводе, наследовании и пр.;
• - Обращение взыскания на заложенное жильё;
• - Наложение / снятие ареста, обременений;
• - Нарушение правил пользования жилых помещений (например, размещение промышленного оборудования в жилой квартире);
• - Перевод квартир из жилого фонда в нежилой и наоборот;
• - Споры с УК по некачественным услугам, содержанию дома, придомовой территории (например, отсутствие уборки мест общего пользования, перебои, отсутствие отопления, электроэнергии, необоснованное взимание оплаты);
• - Арендные отношения;
• - Постановка на учёт, признание нуждающимся, предоставление жилья соцнайма, жилищные субсидии, реализация иных программ ДГИ Москвы по представлению жилья бесплатно;
• - Споры с УК, виновниками причинения имущественного и морального ущерба затоплением, пожаром, некачественными ремонтными, строительными работами, в т.ч. страховыми компаниями;
• - Признание / непризнание аварийным дома, расселение, представление жилья, снос, ремонт;
• - Принудительный обмен, или выкуп доли в квартире;
• - Признание приватизации незаконной, внесение изменений в договор передачи жилья;

По правилам исключительной подсудности, споры, связанные с недвижимостью подведомственны судам по месту нахождения имущества.

По отдельным категориям споров предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора, который обязательно предшествует обращению в суд.

В тоже время, вопросы оспаривания действий/бездействий должностных лиц, гос, муниципальных органов связанных к примеру, с улучшением жилищных условий, переселения из аварийных домов, рассматриваются по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ, территориальная подведомственность, по месту нахождения этого лица, органа.

Как указано выше, при рассмотрении жилищных споров, адвокаты, суды руководствуются многочисленными нормами и даже может возникнуть конкуренция этих правовых норм.

В случае отсутствия у вас знаний, уверенности, что сможете самостоятельно разобраться в вопросе, определить нормы, подлежащие применению по делу, составить иск иные документы по делу, собрать и предоставить суду полноценную доказательную базу, переборите желание самостоятельно заниматься делом. Не стоит забывать, что в случае отказа в требованиях, вы лишаетесь права обратиться в суд с требованием к тому же лицу и по тем же основаниям.

В заключении скажем, что «спор о жилье» может быть предметов не только гражданских, но и уголовных отношений.

Большое количество разнообразных мошеннических схем по отъёму жилья или отъёму денежных средств у населения, сопровождаются проверками, возбуждением уголовных дел, осуждения виновных по ст.158 УК РФ (кража), ст.159 УК РФ (мошенничество), ст.161 УК РФ (грабёж), ст.162 УК РФ (разбой), ст.163 УК РФ (вымогательство), ст.285 УК РФ (злоупотребление должностными полномочиями), ст.286 УК РФ (превышение должностных полномочий) и другим.

В силу Закона, только адвокат может защищать ваши права на стадии проверки заявления о преступлении, дознания, предварительного следствия и суде.

Иное лицо может участвовать в качестве защитника/представителя в суде, НО, наряду с адвокатом.

Наработанная практика разрешения жилищных споров нашими адвокатами при неоднозначного правоприменения норм судами, что порождает неопределённость в решениях, сложность споров, выбор тактики, объём подготовки, сбор доказательств для защиты ваших прав и множество нюансов (перечень открытый), обширная практика защиты от преступного посягательства, или необоснованного обвинения – причины для обращения в МКА «ЮС».

«Библия» Адвоката - это Федеральный закон от 31.05.2002 N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» и «Кодекс профессиональной этики адвоката», которые определяют его поведение, действия и пр. в профессиональной деятельности.
    Адвокат обязан хранить адвокатскую тайну, которая покрывает абсолютно все сведения, которые сообщаются ему клиентом (даже сам факт обращения). Это означает, что всё сказанное в беседе с адвокатом (без желания, согласия доверителя) не станет достоянием общества, известно третьим лицам.
   Юрист не связан такой обязанностью, в случае изменения ситуации, ухудшения отношений клиент не застрахован от, жалобы этого юриста, например, в правоохранительные или налоговые органы.
   Адвокат не имеет права создавать «конфликт интересов», т.е. оказывать юридическую помощь противоположной стороне по делу, представлять интересы лиц на одной стороне, но имеющих различный интерес, иметь личную заинтересованность в деле.
   Юрист не связан такой обязанностью. Если он перейдёт на другую сторону спора, то по закону никакой ответственности за это он не понесёт, хотя это будет некрасиво с точки зрения общечеловеческой морали, не профессионально и не этично.
   Деятельностью адвоката подконтрольна адвокатскому образованию, адвокатской палате, в которой состоит этот адвокат и как указано выше, подчиняется, кроме общих законов, специальным.
   В отсутствие специального регулирования, претензии, адресованные простому юристу и оставшиеся без ответа, м.б. урегулированы только в суде, где огорчённому клиенту ещё нужно будет доказать правомерность своих требований.
   В интернете гуляет мнение, что если практикующий юрист не хочет становиться адвокатом, то это означает, что по какой-то причине он желает избежать ответственности, которую неизбежно накладывает этот статус. Какова эта причина – низкая квалификация, нежелание работать «по-белому» или готовиться к сдаче экзамена, возраст, недостаточный стаж или образование, может быть, какие-то личные убеждения, – известно лишь самому юристу.
   Конечно, право выбора, к кому обращаться за квалифицированной юридической помощью, принадлежит только самому нуждающемуся в этой помощи.
   Но теперь у вас есть возможность принять во внимание размышления, указанные выше.

Возможности, объём прав и обязанностей адвоката, при ведении дела, оказания помощи, значительно шире обычного юриста.
   В первую очередь, Ваши интересы в уголовном производстве (за крайне редкими исключениями) может представлять только адвокат. При этом, может возникнуть ситуация из гражданских правоотношений, но зацепит уголовные и иные отрасли права.
   К примеру: гражданский спор из договора займа (подряда, поставки), вполне может вылиться в уголовные дела по мошенничеству, хищению, злоупотреблению и пр.; споры из семейных правоотношений (развод, раздел имущества, определение места жительства ребёнка и пр.), могут «переплестись», с причинением вреда здоровью, опять же мошенничеством и др.; само рассмотрение дел в судах по правилам гражданского, административного судопроизводства, может привести к возбуждению уголовного дела фальсификации доказательств, представления экспертом ложного заключения и пр.
    Также, адвокат обладает и более широким процессуальными возможностями.
К примеру: право на адвокатский запрос, опрос граждан, свидетелей закреплены Законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ», адвокат имеет право «собирать сведения, необходимые для оказания юридической помощи, в том числе запрашивать справки, характеристики и иные документы от органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, а также иных организаций, опрашивать граждан с их письменного согласия».
    Соответственно, Адвокат имеет возможность использовать полученную на законных основаниях сведениях, документы для доказывания или оспаривания позиции сторон.
    Юристы лишены таких прав. Они могут оперировать лишь сведениями, которые им были предоставлены сторонами или по запросу суда. Но всем известно отсутствия желания у органов, организаций предоставить сведения в добровольном порядке.

Для того, чтобы попытаться получить статус адвоката, необходимо:
     - наличие высшего юридического образования, либо учёную степень по юридической специальности. Его действительность проверяется палатой адвокатов субъекта федерации и Министерством юстиции – купленный диплом в интернете/переходе, будет выявлен;
   - наличие стажа работы по юридической специальности не менее двух лет либо пройти стажировку в адвокатском образовании в срок от года до двух лет. Обычно адвокатские палаты настаивают на том, чтобы претендент имел стаж работы в адвокатском образовании, под руководством опытного адвоката-наставника.
    При соответствии указанным требованиям СДАТЬ сложнейший квалификационный экзамен, состоящий из нескольких сотен вопросов по всем отраслям права (статистика по России показывает, что экзамен с первого раза сдаёт чуть менее половины претендентов). Экзамен принимается специальной комиссией, состоящей из высококвалифицированных адвокатов и представителей судебной, законодательной и исполнительной власти.
   Только после успешной сдачи такого экзамена и проверки всех документов претенденту присваивается статус адвоката, выдаётся соответствующее удостоверение.
    Адвокатом даётся присяга: "Клянусь защищать права и свободы доверителей, руководствуясь Конституцией РФ, законом и кодексом профессиональной этики".  
    Следует учесть, что адвокатом не может быть гражданин, имеющий судимость за умышленное преступление, лицо с иным гражданством, кроме российского, все адвокаты состоят в реестре адвокатской палаты региона, информация, содержащаяся в этом реестре, носит открытый характер.
    Никаких подобных требований к юристам не предъявляется. По сути, юристом себя может назвать человек, окончивший вуз, колледж, «курсы молодого юриста» и т.д., даже не получивший и вовсе никакого образования, но считающий себя таковым или «оказывающий юридическую помощь». На настоящий момент, никакого контроля за деятельностью таких «юристов» в России не предусмотрено. Повсеместна практика, когда в юридических фирмах работают студенты начальных курсов вузов и колледжей, имеющие о праве весьма приблизительное представление. Только в Конституционном, Административном производстве, ВС РФ юрист обязан доказывать свою квалификацию, предоставлять диплом. В иных делах, этого нет, да и клиенты, которые обращаются за юридической помощью, обычно не требуют.
   Не умаляя достижения практикующих юристов, но квалификация «среднего адвоката», как правило, значительно выше квалификации «среднего юриста».